Am 18. Juni 2026 hat die Schweizerische Nationalbank ihren Leitzins bei null Prozent belassen und unterstellt in ihrer Prognose denselben Wert über den gesamten Horizont (Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2026). Für Hypotheken sagt diese Schlagzeile weniger, als sie verspricht. Direkt gesteuert wird damit die SARON-Hypothek, während Festhypotheken an den Bedingungen des Kapitalmarkts hängen. In Deutschland dreht sich die Debatte deshalb um ein Instrument, das der hiesige Markt in dieser Form nicht kennt: Fachportale wie forward-darlehen.com rechnen dort vor, was es kostet, den Zins einer Anschlussfinanzierung Jahre im Voraus festzuschreiben. Für Eigentümerinnen und Eigentümer hierzulande taugt das als Vergleichsmassstab, nicht als Angebot.
Was der Nullzins steuert und was nicht
Zwei Zinswelten liegen in der Schweiz nebeneinander. SARON-basierte Hypotheken folgen dem Leitzins beinahe unmittelbar, machen im Gesamtbestand aber nur etwa 20 bis 25 Prozent aus (Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, 2026). Im grossen Rest stecken Festhypotheken mit unterschiedlich langer Laufzeit, deren Preis sich am Kapitalmarkt bildet. Wer die Nachricht über den Leitzinsentscheid liest und daraus auf die eigene Verlängerung schliesst, verwechselt also zwei Märkte. Dass die Nationalbank für 2026 und 2027 eine Jahresinflation von 0,6 Prozent erwartet, ändert daran nichts.
Der Referenzzinssatz gehört ins Mietrecht
Regelmässig taucht in Diskussionen eine dritte Zahl auf: der hypothekarische Referenzzinssatz von 1,25 Prozent, unverändert seit dem 2. September 2025 und am 1. Juni 2026 bestätigt (Quelle: Bundesamt für Wohnungswesen, 2026). Mit den Konditionen von Käuferinnen und Käufern hat er nichts zu tun. Gesteuert werden damit Mietzinsanpassungen nach Art. 13 Abs. 1 lit. c VMWG. Als aktueller Hypothekarzins zitiert, führt er in die Irre.
Amortisation ist die Pflicht, die spät wehtut
Verbindlich sind in der Schweiz weniger Gesetze als Standesregeln. Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung zu den Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen gelten seit dem 1. Januar 2025 (Quelle: Schweizerische Bankiervereinigung, 2025). Ziffer 2.1 verlangt mindestens 10 Prozent Eigenmittel am Belehnungswert, die nicht aus der zweiten Säule stammen dürfen. Ziffer 2.2 verlangt die lineare Amortisation der Schuld auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert höchstens 15 Jahren, beginnend spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung. Anerkannt hat die FINMA diese Regeln nach Art. 7 Abs. 3 FINMAG als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard. Eine Ein-Drittel-Tragbarkeitsregel oder ein kalkulatorischer Zinssatz von 5 Prozent stehen dagegen nirgends in diesem Dokument: Das ist Bankpraxis, keine Norm.
Ein Rechenbeispiel macht die Grössenordnung greifbar. Angenommen, der Belehnungswert liegt bei 800 000 Franken und die Hypothek bei 640 000 Franken, also bei 80 Prozent. Zwei Drittel des Belehnungswerts sind 533 333 Franken. Zu amortisieren bleiben damit 106 667 Franken innert 15 Jahren, linear also rund 7 111 Franken pro Jahr oder 593 Franken pro Monat. Diese Summe kommt zur Zinszahlung hinzu und fehlt im Budget, wenn nur mit dem Zinssatz gerechnet wurde.
Warum die Ablösung der leichteste Schritt ist
Ausgerechnet am Laufzeitende wird es regulatorisch einfach. Die Mindestanforderungen zu Eigenmitteln und Amortisation finden bei Ablösungen mit gleichbleibendem oder tieferem Kreditbetrag keine Anwendung. Wer beim Auslaufen der Festhypothek die Bank wechselt, ohne den Betrag zu erhöhen, muss die Eigenmittelvorgabe also nicht neu erfüllen. Zugleich fehlt jeder gesetzliche Schutzmechanismus: Nach Art. 7 KKG gilt das Konsumkreditgesetz für grundpfandgesicherte Kredite nicht, ein Widerrufsrecht oder ein Kündigungsrecht nach zehn Jahren existiert nicht. Beim vorzeitigen Ausstieg aus einer laufenden Festhypothek gilt, was der Vertrag vorsieht. Manche Haushalte lösen einen Engpass deshalb über andere Reserven, etwa indem sie eine Police vorzeitig zu Geld machen, statt die Hypothek anzutasten.
Was Selbständige in Medienberufen zusätzlich einplanen
Bei schwankendem Einkommen prüft die Bank strenger, und sie tut es nach eigenen Regeln. Verlangt werden in der Praxis mehrere Jahresabschlüsse, oft drei, dazu ein Nachweis über wiederkehrende Aufträge. Redaktionsbüros, Druckereien und Agenturen kennen das Muster aus der Kreditprüfung ihrer Geschäftsbanken. Ein Betriebsrisiko schlägt dabei doppelt durch: Wer nach einem Cybervorfall Monate ohne Umsatz überbrücken muss, verliert Liquidität und dazu die Verhandlungsposition bei der Verlängerung. Wie sich Verlage und Druckereien gegen solche Ausfälle absichern, zeigt der Überblick zur Cyberdeckung für Medienbetriebe.
Zur Vorbereitung gehören Unterlagen, die nicht über Nacht entstehen. Auf den Tisch wollen der aktuelle Grundbuchauszug, der Schuldbrief, die letzten Steuerveranlagungen und eine aktuelle Aufstellung der Tranchen mit ihren Verfallsdaten. Wer als Selbständige oder Selbständiger zusätzlich Jahresabschlüsse beibringen muss, rechnet für die Beschaffung eher mit Wochen als mit Tagen. Diese Vorlaufzeit entscheidet mit darüber, ob am Ende zwei vergleichbare Offerten nebeneinanderliegen oder nur eine.
In Deutschland zählt der Kalender anders
Deutsche Eigentümer arbeiten mit Fristen, die im Gesetz stehen. Spätestens drei Monate vor dem Ende der Sollzinsbindung muss der Darlehensgeber nach § 493 Abs. 1 BGB mitteilen, ob er zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und den angebotenen Sollzinssatz nennen. Endet die Bindung vor dem Ende der Rückzahlungszeit, erlaubt § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Ablauf des Bindungstages, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Gesetzlich abgesichert ist der Bankwechsel dort also, während er in der Schweiz eine reine Vertragsfrage bleibt. Wie gross dieser Markt ist, zeigt das Volumen: Im Juni 2026 vergaben deutsche Banken neue Wohnungsbaukredite über 19,8 Milliarden Euro (Quelle: Deutsche Bundesbank, 2026).
Aus dem Vergleich folgt für Schweizer Leserinnen und Leser vor allem eines. Das deutsche Instrument der Zinssicherung lebt von einem Kündigungsrecht, das im Schweizer Recht fehlt. Wer den Zins trotzdem früh festzurren will, verhandelt eine Terminhypothek mit der Bank, und zwar rein privatrechtlich. Zu finden ist der Preis dafür in der Offerte, nicht im Gesetz.
Österreich ändert zum Jahreswechsel die Regeln
Ein zweiter Blick über die Grenze lohnt sich, weil dort gerade eine Frist umgestellt wird. Österreich kennt kein Kündigungsrecht nach zehn Jahren, dafür nach § 20 Abs. 1 HIKrG ein jederzeitiges Recht auf vorzeitige Rückzahlung. Gedeckelt ist die Entschädigung dafür: auf 0,5 Prozent des zurückgezahlten Betrags bei einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr, sonst auf 1 Prozent. Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027 bis 2028 steigt diese Obergrenze zum 1. Jänner 2027 auf 3 Prozent, und zwar für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2026 geschlossen werden (BGBl. I Nr. 62/2026). Wer 2027 in Österreich einen Fixzinskredit unterschreibt, kauft sich später also dreimal so teuer frei wie heute.
Häufige Fragen
Senkt ein Leitzins von null Prozent meine Festhypothek?
Nur mittelbar. Der Leitzins steuert die SARON-Hypothek, deren Anteil am Gesamtbestand bei etwa 20 bis 25 Prozent liegt. Festhypotheken bilden ihren Preis am Kapitalmarkt und reagieren deshalb auf die Renditen langlaufender Anleihen.
Muss ich meine Hypothek vollständig amortisieren?
Nein. Verlangt wird die lineare Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert höchstens 15 Jahren. Beginnen muss sie spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung. Stehen bleibt der Rest als erste Hypothek.
Was kostet der Wechsel zu einer anderen Bank am Laufzeitende?
Regulatorisch nichts Zusätzliches, solange der Kreditbetrag gleich bleibt oder sinkt: Die Eigenmittel- und Amortisationsvorgaben greifen bei solchen Ablösungen nicht. Anfallen können Gebühren für die Übertragung des Schuldbriefs. Diese Positionen gehören vor der Zusage schriftlich auf den Tisch.
Gibt es in der Schweiz ein Forward-Darlehen?
Als Terminhypothek kennen Schweizer Banken die Produktidee ebenfalls: Der Zinssatz wird heute vereinbart, ausbezahlt wird später. Anders als in Deutschland steht dahinter kein gesetzliches Kündigungsrecht, das den Termin erzwingt. Konditionen und Fristen sind reine Verhandlungssache.
Was jetzt in den Kalender gehört
Ein realistischer Fahrplan beginnt zwölf Monate vor dem Ablauf der Festhypothek. In diesem Monat gehören drei Dinge erledigt: die Offerte der eigenen Bank verlangen, mindestens eine Zweitofferte einholen und die laufende Amortisationspflicht in Franken pro Monat neben die Zinszahlung stellen. Wer erst reagiert, wenn die Verlängerung im Briefkasten liegt, verhandelt ohne Alternative. Nichts kostet dabei der Kalendereintrag, teuer wird die versäumte Frist.