Eine Eigentumswohnung in der Agglomeration, ein Umbau im Dorf: Bevor eine Finanzierung steht, liegen vier Zahlen auf dem Tisch. Jede davon verschiebt das Ergebnis um mehrere zehntausend Franken. Wer publizistisch selbstständig arbeitet, kennt solche Kalkulationen aus dem Honorargeschäft, doch die Bank rechnet strenger. Und die meisten Rechner im deutschsprachigen Netz kommen aus Deutschland: Sie bilden ein Produkt ab, das hierzulande kaum verkauft wird.
Den Rahmen setzt in der Schweiz keine Effektivzinsformel, sondern die Selbstregulierung der Branche. Die Hypothekarschuld ist innert höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zu amortisieren, und zwar linear (Quelle: Schweizerische Bankiervereinigung, 2023). Linear bedeutet: jedes Jahr derselbe Tilgungsbetrag. Weil der Zins immer auf die noch offene Schuld läuft, sinkt die Gesamtbelastung mit jeder Rate ein Stück.
Warum deutsche Rechenmodelle hier nur als Vergleich taugen
In Deutschland läuft die Rückzahlung umgekehrt. Dort dominiert das Annuitätendarlehen: Die Rate bleibt über die vereinbarte Zinsbindung konstant, der Zinsanteil sinkt Monat für Monat, der Tilgungsanteil wächst um exakt denselben Betrag. Die Entschuldung beschleunigt sich also von selbst, während die Belastung im Haushaltsbudget unverändert bleibt. Zwei Wege zum selben Ziel, mit sehr unterschiedlichen Zahlungsprofilen.
Vier Eingaben genügen für die deutsche Rechnung: Darlehensbetrag, Sollzins, anfängliche Tilgung und Dauer der Zinsbindung. Genau diese vier Felder hat annuitätenrechner.com, ausgegeben werden Monatsrate, Restschuld am Ende der Bindung und ein Tilgungsplan über die volle Laufzeit. Für eine Schweizer Hypothek beschreibt das Ergebnis ein anderes Produkt; als Anschauungsmaterial dafür, wie eine konstante Rate ihre Bestandteile verschiebt, bleibt es brauchbar. Wer dort ein Verbraucherdarlehen anbietet, muss den Preis zudem als effektiven Jahreszins ausweisen (Quelle: Preisangabenverordnung, § 16 Abs. 1, 2021).
Am Ende der Zinsbindung steht dort eine Zahl, die es in der Schweizer Rechnung so nicht gibt: die Restschuld. Sie ist der Teil des Darlehens, der bis dahin nicht getilgt wurde, und sie muss zu den dann geltenden Konditionen neu finanziert werden. Je niedriger die anfängliche Tilgung, desto grösser dieser Rest. Deshalb sagt die Monatsrate allein wenig darüber aus, wie teuer eine Finanzierung wird.
Rechenbeispiel: 600’000 Franken, linear amortisiert
Angenommen, der Belehnungswert einer Liegenschaft beträgt 750’000 Franken, die Hypothek 600’000 Franken. Das entspricht einer Belehnung von 80 Prozent. Zwei Drittel des Belehnungswerts sind 500’000 Franken, zu amortisieren sind also 100’000 Franken. Verteilt auf 15 Jahre ergibt das 6’667 Franken jährlich oder 556 Franken pro Monat. Die Ausgangswerte sind frei gewählt, der Rechenweg folgt der Richtlinie.
Beim publizierten Mittelwert für eine fünfzehnjährige Festhypothek von 2,24 Prozent kostet der Zins im ersten Jahr 13’440 Franken (Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2026). Zusammen mit der Amortisation sind das 20’107 Franken, umgerechnet rund 1’676 Franken pro Monat. Ist das Ziel nach 15 Jahren erreicht, liegt der Zins bei gleichem Satz noch bei 11’200 Franken pro Jahr. Die Pflicht zur Amortisation endet an dieser Schwelle, die Schuld bleibt bestehen.
Mit jedem Jahr wird der Block kleiner. Nach siebeneinhalb Jahren ist die Hälfte der Pflichtamortisation geleistet, die Schuld liegt bei 550’000 Franken, der Zins bei gleichem Satz noch bei 12’320 Franken. Die Jahresbelastung sinkt damit auf 18’987 Franken. Wer über 15 Jahre plant, kalkuliert deshalb mit einer fallenden Reihe von Jahresbeträgen.
Die zweite Stellschraube: wie lange der Satz gilt
Der zweite Hebel ist die Laufzeit des Zinssatzes. Im Juni 2026 lagen die publizierten Sätze bei 2,24 Prozent für eine fünfzehnjährige Festhypothek und bei 2,79 Prozent für eine variable Hypothek (Quelle: Schweizerische Nationalbank, 2026). Flexibilität kostete damit gut einen halben Prozentpunkt mehr als fünfzehn Jahre Planungssicherheit. Auf 600’000 Franken sind das im ersten Jahr rund 3’300 Franken.
Die variable Hypothek ist demnach die teurere Variante, und ihr Satz kann sich jederzeit ändern. Eine kurze Festhypothek liegt dazwischen: günstiger als beide, mit dem Zinsrisiko am nächsten Vertragstermin. Für Selbstständige mit schwankenden Einnahmen zählt dieser Unterschied schwerer als für ein Angestelltenhaushalt mit festem Lohn. Wer dafür Eigenmittel mobilisieren möchte, prüft die Alternativen früh: Was beim Verkauf einer Lebensversicherung herausspringt, hängt stark vom einzelnen Vertrag ab.
Eine dritte Möglichkeit liegt zwischen den beiden Extremen: Der Betrag lässt sich in zwei Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten aufteilen. Der Mischsatz liegt dann zwischen kurz und lang, und die Ablauftermine fallen auseinander. Fällig wird nie das ganze Volumen auf einmal, sondern jeweils ein Teil. Das kostet etwas mehr Verwaltungsaufwand und nimmt dem Zinsrisiko die Spitze.
Woran sich die Gesamtkosten am stärksten drehen lassen
Vier Grössen bestimmen die Rechnung: Kredithöhe, Zinssatz, Tilgungsbetrag und Laufzeit. Die Kredithöhe ergibt sich aus Kaufpreis und Eigenmitteln, der Zinssatz aus Markt und Bindungsdauer. Beim Tilgungsbetrag endet in der Schweiz die Pflicht bei zwei Dritteln des Belehnungswerts, freiwillig geht mehr. Und die Laufzeit ist keine eigene Entscheidung, sondern das Ergebnis der drei anderen Zahlen.
Wie stark die Tilgungshöhe wirkt, zeigt die deutsche Systematik besonders klar. Bei 100.000 Euro Darlehen und 3,5 Prozent Sollzins kostet ein Prozent anfängliche Tilgung 375 Euro im Monat, und die Rückzahlung zieht sich über 517 Monate. Drei Prozent Tilgung bedeuten 542 Euro monatlich und 266 Monate. Die Zinssumme fällt dabei von 93.663 auf 43.802 Euro, bei identischem Zinssatz und identischer Kreditsumme.
Übertragbar ist daran der Mechanismus; das Produkt bleibt ein anderes. Auch hierzulande senkt jeder zusätzlich zurückgezahlte Franken den Zinsanteil aller folgenden Jahre. Er fehlt dann allerdings als Liquidität, und gerade bei projektbezogenen Einkünften ist ein Puffer mehr wert als ein halber Zinspunkt. Verlässliche Jahresposten helfen bei dieser Abwägung mehr als Prognosen: Feste Kostenblöcke wie eine Cyberversicherung für Verlage lassen sich budgetieren, schwankende Honorare nicht.
Was in den Richtlinien nicht steht
Zwei Grössen tauchen in fast jedem Gespräch auf, ohne in dem Dokument zu stehen, auf das sich alle berufen. Die eine ist die Tragbarkeit, üblicherweise als Drittel des Bruttoeinkommens beziffert. Die andere ist der kalkulatorische Zinssatz, mit dem Banken die Belastung auf einem deutlich höheren Niveau durchrechnen, als der Vertrag es vorsieht.
Beides ist Bankpraxis, keine Norm: Die Richtlinien der Bankiervereinigung regeln Eigenmittel und Amortisation, mehr nicht. Für die eigene Kalkulation ändert das wenig, denn geprüft wird trotzdem danach. Es ändert aber die Verhandlungslage, weil Institute diese Werte unterschiedlich ansetzen dürfen und es auch tun. Wer den kalkulatorischen Satz seiner Bank kennt, weiss vor dem Termin, welche Kaufpreise überhaupt in Frage kommen.
Häufige Fragen
Was bedeutet lineare Amortisation genau?
Bei der linearen Amortisation zahlen Kreditnehmer in jeder Periode denselben Tilgungsbetrag zurück. Der Zins wird jeweils auf die verbleibende Schuld gerechnet und wird deshalb kleiner. Die Gesamtbelastung aus Zins und Amortisation sinkt dadurch von Jahr zu Jahr. Im Rechenbeispiel oben sind es 6’667 Franken Amortisation, unabhängig davon, wie hoch die Schuld gerade noch ist.
Wie unterscheidet sich eine Annuität davon?
Bei der Annuität bleibt die Summe aus Zins und Tilgung konstant. Sinkt der Zinsanteil, steigt der Tilgungsanteil um denselben Betrag. Das Budget wird also gleichmässig belastet, während die Schuld immer schneller schrumpft. Ein Tilgungsplan macht diese Verschiebung Monat für Monat sichtbar.
Bis wann muss eine Schweizer Hypothek amortisiert sein?
Die Richtlinien der Bankiervereinigung verlangen eine Amortisation auf zwei Drittel des Belehnungswerts innert höchstens 15 Jahren. Sie beginnt spätestens per Quartalsende zwölf Monate nach der Auszahlung. Über diese Schwelle hinaus besteht keine Pflicht, weiter zurückzuzahlen.
Lohnt sich eine lange Laufzeit bei steigenden Sätzen?
Das hängt vom Budget ab, nicht von der Prognose. Der Aufschlag für eine lange Laufzeit ist der Preis für Planungssicherheit über viele Jahre. Wer eine höhere Rate ohne Reserve gerade noch trägt, kauft sich diese Sicherheit teuer ein. Umgekehrt verträgt ein Haushalt mit Puffer eine kurze Laufzeit und den Zinssprung, der nach ihrem Ablauf möglich ist.
Fazit: erst die Amortisation, dann der Zinssatz
Die Reihenfolge entscheidet über die Qualität der Kalkulation. Rechnen Sie zuerst aus, wie viel Amortisation die Richtlinie in Ihrem Fall verlangt, und stellen Sie diesen Betrag neben Ihr durchschnittliches Monatseinkommen der letzten drei Jahre. Erst danach lohnt der Vergleich der Zinssätze, denn er verschiebt die Belastung um Hundertstel, während die Amortisation den ganzen Block setzt. Und tragen Sie beide Zahlen ins Budget ein, bevor Sie das Inserat ein zweites Mal öffnen.