Am Samstag ist Besichtigung, am Montag will die Verkäuferin eine Antwort. Wer dann erst anfängt zu rechnen, verliert das Objekt an jemanden mit fertiger Finanzierungszusage. Am Zinssatz liegt das selten. Finanzierung zuerst, Objekt danach: Die Regel klingt banal und scheitert trotzdem regelmässig am Kalender.
Rechnen heisst hierzulande etwas anderes als in Deutschland. Eine Schweizer Hypothek läuft ohne festes Tilgungsende, dafür mit Amortisationspflicht und Tragbarkeitsprüfung; ein deutsches Baudarlehen läuft auf eine Restschuld zu, die am Ende der Zinsbindung neu finanziert werden muss. Fünf Punkte sortieren, was davon für wen gilt.
1. Das Angebot ist knapp, und das verschiebt die Reihenfolge
Am Stichtag 1. Juni 2025 standen in der Schweiz 48 455 Wohnungen leer, das sind 1,0 Prozent des Bestands und der fünfte Rückgang in Folge (Quelle: BFS, Leerwohnungszählung 2025). Zum Kauf ausgeschrieben waren davon nur 11 261 Objekte, 2,5 Prozent weniger als im Jahr zuvor. Fünfzehn Kantone lagen unter einem Prozent.
Gemessen wird damit das Angebot an einem Stichtag; über Preise sagt die Ziffer nichts. Für die Planung heisst sie trotzdem etwas. Zwischen Inserat und Zusage bleiben selten Wochen. Wer die Tragbarkeit erst nach der Besichtigung durchrechnet, kommt zu spät.
2. Der deutsche Rechenweg endet bei einer Restschuld
Nördlich der Grenze bestimmt die Sollzinsbindung den Takt. Rate, Zinskosten und Restschuld ergeben sich aus Darlehenssumme, Sollzins, Tilgungssatz und Bindungsdauer; verändert man einen Wert, wandern alle anderen mit. Wer diese Systematik nachvollziehen will, kann auf einem deutschen Ratgeberportal mit Annuitätenrechner mehr dazu erfahren. Für eine Schweizer Finanzierung ist das eine Einordnung, kein Rechenweg — hier fehlt die Restschuld als Stichtagsgrösse.
Ein Rechenbeispiel mit offen gelegten Annahmen zeigt, woran es hängt. Darlehen 280 000 Euro, Sollzins 3,76 Prozent, das entspricht der Bindungsklasse über fünf bis zehn Jahre im Juni 2026 (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, 2026). Bei 2,5 Prozent Anfangstilgung beträgt die Rate 1 461 Euro, nach zehn Jahren stehen noch 195 182 Euro offen. Mit 1,5 Prozent Tilgung sinkt die Rate auf 1 227 Euro — die Restschuld steigt dafür auf 229 109 Euro. Ein Prozentpunkt Tilgung macht in diesem Beispiel 33 927 Euro aus. Wer die niedrigere Rate wählt, verschiebt also einen Teil der Last in einen Vertrag, dessen Zins heute niemand kennt.
3. In der Schweiz bleibt ein Teil der Schuld absichtlich stehen
Amortisiert wird hier nur bis zu zwei Dritteln des Belehnungswerts, und zwar linear innert höchstens 15 Jahren. Der Rest bleibt als Hypothek bestehen, oft über Jahrzehnte. Wie gross dieser Bestand ist, zeigt die Statistik: Die Hypothekarforderungen der Banken gegenüber inländischen Kunden lagen im Juni 2026 bei rund 1 242 Milliarden Franken (Quelle: SNB, Kredite der Banken, 2026).
Amortisieren lässt sich direkt oder indirekt. Bei der indirekten Variante fliesst das Geld in die Säule 3a und tilgt erst bei Fälligkeit; die Hypothek bleibt bis dahin nominal gleich hoch. Was sich rechnet, hängt an der Steuersituation und am Zins — pauschal beantworten lässt sich die Frage nicht. Das Zinsänderungsrisiko bleibt in beiden Varianten bestehen: Läuft eine Festhypothek aus, wird der neue Satz zum Zeitpunkt der Verlängerung festgelegt, nicht heute. Genau deshalb gehört neben die Rate immer die Frage, welche Belastung ein deutlich höherer Zins auslösen würde.
4. Die Kaufnebenkosten sind kantonal, nicht national
Eine schweizweite Prozentregel für Kaufnebenkosten gibt es nicht, und wer eine nennt, hat sie geschätzt. Belegt ist der grösste Einzelposten: Kantone und Gemeinden erheben eine Handänderungssteuer, deren Tarife in den meisten Kantonen zwischen 10 und 33 Promille der Bemessungsgrundlage liegen (Quelle: ESTV, Dossier Handänderungssteuer, Stand 2022). Bei 750 000 Franken Kaufpreis sind das 7 500 bis 24 750 Franken Unterschied — je nach Kanton.
Dazu kommen Beurkundungs- und Grundbuchgebühren, ebenfalls kantonal geregelt. Schwyz erhebt gar keine Handänderungssteuer, andernorts teilen sich Käufer und Verkäufer die Rechnung. Prüfen Sie den Tarif des konkreten Kantons, bevor Sie das Eigenkapital fest verplanen.
5. Der Anschluss beginnt lange vor dem Ablauftermin
Läuft eine Festhypothek aus, wird verlängert oder abgelöst — und beides braucht Vorlauf. Ein gesetzliches Widerrufsrecht hilft nicht nach: Das Konsumkreditgesetz nimmt grundpfandgesicherte Kredite ausdrücklich aus, für die Hypothek gelten Obligationenrecht und Vertrag. Tragen Sie den Ablauftermin ein, sobald Sie unterschreiben, und setzen Sie sich eine Erinnerung zwölf bis achtzehn Monate davor. In dieser Frist lassen sich Offerten anderer Institute einholen, ohne dass der Zeitdruck die Verhandlung führt. Wer erst vier Wochen vorher anruft, verlängert faktisch zu den Bedingungen der bisherigen Bank.
Wer als Selbständige finanziert, plant zusätzlich Puffer ein. Schwankende Honorare verlangen Reserven, und Liquidität kommt manchmal aus unerwarteten Ecken: Eine Lebensversicherung vor der Fälligkeit zu verkaufen ist eine davon, mit allen Abzügen, die dazugehören. Für die Vermarktung einer eigenen Liegenschaft gelten wiederum eigene Regeln — bei Luftaufnahmen etwa die Vorgaben zur Drohnenfotografie für Unternehmen.
Häufige Fragen
Wie berechne ich die Rate einer Hypothek?
Multiplizieren Sie die Kreditsumme mit der Summe aus Zinssatz und Amortisationssatz und teilen Sie das Ergebnis durch zwölf. Für die Tragbarkeitsprüfung rechnet die Bank zusätzlich mit einem kalkulatorischen Zins statt mit dem vereinbarten. Der reale Zahlungsfluss und die Bankrechnung sind deshalb zwei verschiedene Zahlen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Sie regelt die Schuld, die am Ende einer Zinsbindung offensteht: als Verlängerung beim bisherigen Kreditgeber, als Wechsel zu einem anderen Institut oder als vorab gesichertes Darlehen. In Deutschland ist sie der Normalfall, weil dort eine Restschuld stehen bleibt. In der Schweiz betrifft sie die auslaufende Festhypothek.
Warum senkt eine höhere Amortisation die Gesamtkosten?
Zinsen fallen auf die verbleibende Schuld an. Je schneller diese sinkt, desto weniger Zins läuft auf. Im Rechenbeispiel oben trennt ein einziger Prozentpunkt Tilgung die beiden Varianten um 33 927 Euro Restschuld nach zehn Jahren.
Zählt die Handänderungssteuer zum Eigenkapital?
Nein, sie verbraucht es. Nebenkosten schaffen keinen beleihbaren Gegenwert, deshalb müssen sie aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Rechnen Sie den kantonalen Tarif dazu, bevor Sie den maximalen Kaufpreis bestimmen.
Fazit: die Termine zuerst, die Zinsen danach
Notieren Sie drei Daten, bevor Sie ein Objekt anschauen: den Betrag Ihrer verfügbaren Eigenmittel, den kantonalen Handänderungstarif und den Ablauftermin einer bestehenden Hypothek. Aus diesen drei Grössen ergibt sich der realistische Kaufpreis. Der Zinssatz im Inserat taugt dafür nicht. Und wenn Sie deutsche Rechner nutzen, behandeln Sie deren Ergebnis als Anschauungsmaterial für ein anderes System. Übertragbar ist der Mechanismus dahinter: Eine höhere Tilgung kostet heute mehr und morgen weniger.